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以套内面积计价:是工程设计规范还是商品房交易规范?

作者:2019黄大仙精准预测
发布时间:2019-02-23 16:30
  来源:e公司官微

  2月15日,住建部官网征求意见栏目挂出近40份文件。今天,通过媒体的报道,其中一份《住宅项目规范》征求意见稿引发极大的关注和热烈的讨论。

  住宅建筑以套内使用面积进行交易?

  这份《住宅项目规范》征求意见稿首次提出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。而当前,绝大部份地区的房产交易以建筑面积计价,仅有重庆等极少数地区以套内面积计价。

  业内专家大多较为冷静,均认为该规范刚刚开始征求意见,具体落地需要时间,具体实施细则和实施后的效果尚不好判断。

  也有分析师认为,此次住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范,非关于商品房交易的规范,更谈不上法律,不宜过度解读。

  以建筑面积计价引发的问题,长期困扰购房者。征求意见稿也在起草说明中指出,本条(指:住宅建筑应以套内使用面积进行交易)是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。

  目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。

  去年7月,新华社曾发文《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》,文中追问:“既然国际上基本都是按套内面积计算房价,为何我国计算房价、物业费等都要包括占比颇高的公摊面积?职能部门治理房地产行业乱象之时,能否回应公众关于公摊面积乱象的关切?”

  公摊面积不是一个新鲜话题,但每每都能引发激烈争论。此次,住建部发布《住宅项目规范》征求意见稿,能否解决公摊面积的顽疾?征求意见稿所要求的新建住宅全装修交付对开发商又有什么样的影响?

  就此,证券时报·e公司记者采访了房企高管、房地产行业分析师等多位业内人士。

  业内人士相对冷静

  总结来看,业内人士更为冷静,均认为该规范刚刚开始征求意见,具体落地需要时间,具体实施细则和实施后的效果尚不好判断。

  不过,也有分析师认为,此次住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范,不宜过度解读。而非关于商品房交易的规范,更谈不上法律。起草单位基本都是设计院和施工单位,明显是针对设计与施工的,与房产交易的关系微乎其微。

  某房企高管在接受证券时报·e公司记者采访时表示,已经注意到该征求意见稿,正在向对接住建部的同事了解情况。现在直观的感受只是计价方式改变,后续是否会引发连锁反应及其他方面的影响,现在还无法判断,要过一段时间再看(政策的效果)。

  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向证券时报·e公司记者表示,住建部新出的这项政策符合中国房地产行业的发展,也迎合了国际潮流,毕竟世界上绝大部分国家的房子是按照套内面积计算的。咱们国家最早参照了香港的经验,多使用建筑面积进行计算,这就涉及到公摊面积的合理性。过去,有些开发商的房子公摊面积可以占到建筑面积的20%、30%,甚至是40%、50%,这是非常可怕的比例,出现了失控的格局。

  宋丁还认为,采用套内面积计价更真实地反应了房子价格,房子单价会上升,不过总价是不变的,市场也不用过度担心。考虑到之前那么多年采用建筑面积测量,新政策应该会设置一个过渡期,在这期间不同地方还采用不同的方式。

  东北证券房地产行业分析师沈路遥向证券时报·e公司记者表示:

  1、此次公布的是一个征求意见稿,包括其中提到的全装修交付等细则还未给出,因此不代表其能够很快落地;

  2、关于套内面积计价,只是计价方式的改变。在过去,部分开发商对于套内面积这部分并不公开透明,因此采用套内面积计价能够减少买卖双方的矛盾。采用套内面积计价,并不代表购房成本的下降,总价依然是不变的。同时,公摊面积并不是越小越好的;

  3、关于全装修交付,由于并未给出实施的时间、标准、细则,因此落地的时间未定。根据过往的经验,由于期房销售制度,买卖双方对于最终交付时装修品质会存在一定矛盾。

  某券商房地产行业首席分析师认为,长期来看,以套内面积计价是趋势,但不会一刀切,有可能先设立试点地区看实施效果。

  对开发商及对市场的影响,他认为只要不一刀切就影响不大,因为重庆长期采用套内面积计价也没见什么变化,核心影响因素还是土地供应能带来多少住房供应。但是,对于一些不规范的中小开发商来说,过去撸羊毛的日子没有了。他也肯定了这条政策的积极意义,可以加大行业透明度、规范度,要保证开发商合理利润,打击不合理暴利。

  短期内不会带来大变化?

  有房地产行业分析直言,这一政策短期内不会为市场带来很大的变化。

  中原地产首席分析师张大伟认为,是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

  另外,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

  1、这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准;

  2、从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小;

  3、套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益;

  4、羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策;

  5、从未来趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。

  张大伟还认为,以套内面积计价对房地产税征收无影响,国内房屋交易的税基是以总价评估,对于140平米或90平米的普通住宅标准,也可以按照系数进行调整。

  仅为工程设计规范?

  不过,民生证券房地产行业分析师由子沛的观点截然不同,他认为此次住建部官网挂出的《住宅项目规范》征求意见稿本身只是一个工程设计规范,不宜过度解读。

  住建部官网也明确表示,工程规范是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

  由子沛说,该征求意见稿通篇都是在讲工程规范的,而非关于商品房交易的规范,更谈不上法律。起草单位基本都是设计院和施工单位,明显是针对设计与施工的,与房产交易的关系微乎其微。

  在《住宅项目规范》征求意见稿的起草说明中,起草单位包括:中国建筑科学研究院有限公司、中国建筑设计院有限公司、中国城市规划设计研究院、建研科技股份有限公司、中国建筑标准设计研究院、中国市政工程华北设计研究总院、中国建筑技术集团有限公司、龙信建设集团有限公司、中国中建设计集团有限公司、西安建筑科技大学、重庆大学、黑龙江省寒地建筑科学研究院、上海建工集团、北京建筑大学。

  由子沛还介绍,2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定:商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。也就是说,法律规定是两种方式都可以,并无强制要求。

  
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